屋主說「這塊地能做露營場」，
你要怎麼查證？

因為農地案件的糾紛，幾乎都不是價格談不攏，而是「我以為可以」跟「原來不行」的落差。而這個落差，通常在成交後才爆開。

過去露營場長期處在三不管地帶：土地歸農業單位管、設施歸建管單位管、營業行為又歸觀光單位管，導致早年一堆場地「開得起來、卻登記不了」。行政院於 105 年 11 月 25 日召開露營分工會議做成決議後，由交通部觀光局（現觀光署）於 111 年 7 月 20 日訂定《露營場管理要點》，把設置條件、登記程序、安全規範與經營者義務收攏在同一份規定裡，之後歷經多次修正，目前公開版本為 114 年 6 月 4 日修正。

教學上要讓學員記住兩件事。第一，《露營場管理要點》的位階是行政規則，不是法律，它本身不創設土地使用權利——能不能設，最終還是回到《區域計畫法》《非都市土地使用管制規則》《水土保持法》《森林法》這些上位法令。第二，管理機關是直轄市、縣（市）政府，各縣市還可以再訂補充規定或自治法規，包括總量管制。所以同一種地目，台中准的條件跟南投、新竹不見得一樣。

《露營場管理要點》把可設置的區位分成都市計畫範圍內、非都市土地、國家公園與休閒農場四類。實務上絕大多數案子落在非都市土地的農牧用地與林業用地，也就是限制最嚴的那一塊。

這是整份要點裡最硬的數字，也是課堂上一定要學員背起來的部分。立法邏輯是「低度利用、不開挖整地、不變更地形地貌、可恢復農牧及林業使用」，所以面積與高度都壓得很低，就是不希望變相蓋房子。

非都市土地的露營場是兩階段：先取得土地端的容許使用許可，才有資格申請營業端的露營場登記。這個順序在實務上最常被搞錯——不少屋主先花錢整地、搭設施、開始接客，回頭才發現土地端根本過不了，然後把這塊「有營收的地」拿來委託你賣。

1. 階段一：土地容許使用申請向直轄市、縣（市）政府農業（或目的事業）主管機關提出，檢附使用計畫書、土地配置圖等文件，經審查核准後核發土地使用許可或容許使用證明。
2. 取得許可後才動工依核准內容設置營位設施、衛生設施、管理室，不得逾越核准的面積、位置與高度。
3. 階段二：露營場登記申請向直轄市、縣（市）政府觀光旅遊主管機關申請登記，檢附下方文件清單。
4. 形式審查與實地會勘管理機關邀集農業、水土保持、地政、都計、建設、消防、環保、水利等單位實地會勘，再依會勘紀錄辦理書面審查。
5. 補正、駁回或核發不符者限期補正，逾期或無法補正即駁回；審查核可後核發登記文件，並公告於機關網站及露營場資訊平台。

登記申請常見應檢附文件

• 最近三個月內土地登記謄本、地籍圖謄本
• 土地所有權狀，或土地所有權人出具之同意使用證明文件
• 露營場設施規劃配置圖（標示營位、衛生設施、管理室位置與面積）
• 公共意外責任保險契約影本
• 位於山坡地或森林區者：水土保持完工證明文件
• 都市土地：使用分區證明及目的事業主管機關許可文件
• 非都市土地農牧、林業用地：目的事業主管機關核發之許可文件
• 國家公園範圍內：國家公園管理處許可文件
• 海堤區域：水利主管機關同意文件
• 地質敏感區：基地地質調查及安全評估結果
• 洪氾區：避難減災設施相關證明
• 委託代理者：代理委託書

要點對「開幕之後」的規範其實比開幕之前更細，因為主管機關真正在意的是安全事故。以下是登記後必須持續維持的義務，任何一項出包都可能成為廢止登記的理由——這對買現成露營場的買方特別重要。

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資訊揭露與安全管理

• 於營業場所明顯處或網際網路揭露負責人、收費基準、投保情形、緊急聯絡電話與使用須知
• 擬訂緊急應變計畫，包含協助就醫、疏散作業，並對外公開
• 定期檢查營位設施、衛生設施與相關設備；天候不佳或有危險之虞時立即通報並疏散
• 位於森林區者，禁止營火、烤肉、燃燒冥紙等引火行為
• 舉辦大型活動應事先評估承載量與安全動線

農業資材室是《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》裡「農作產銷設施」的一個項目，用途寫得很死：限供存放肥料、農藥、種子、農具、器皿、農產品等使用。它存在的理由是「這塊地上真的在種東西，需要一個放東西的地方」，不是「農地上可以蓋一間小房子」。

它會被大量誤解，是因為申請門檻確實比農舍低很多：不必持有滿兩年、不必遷戶籍、不必先取得農民身分或農用證明。但門檻低不等於用途寬鬆——現場會勘會確認農用事實，也就是這塊地上到底有沒有在耕作。經營計畫書寫種柑橘、現場一片荒草，這件事在會勘當下就過不了。

標準答案是：農業用地面積達 0.1 公頃以上者，每 0.1 公頃得興建樓地板面積 20 平方公尺，樓地板最大興建面積以 200 平方公尺為限。一分地就是 0.1 公頃，20 平方公尺換算約 6 坪。

高度、層數與建照

• 層數：實務上以 1 層為限，不得做夾層、二樓或閣樓。
• 高度：各縣市自訂，常見上限為 3.5 公尺，須查案件所在縣市規定。
• 建照：實務上一定規模以下（常見以 45 平方公尺為界）得免請領建造執照，但各縣市認定不同，仍應請客戶洽當地建管與農業單位確認。
• 建材：法規未限定外觀樣式與材質，貨櫃、組合屋均可，但仍須符合核准的面積、高度與位置。

申請機關與經營計畫書

一般農業區、特定農業區、都市計畫農業區的案件，向土地所在地鄉、鎮、市公所農業單位申請；山坡地保育區農牧用地則向縣（市）政府農業處（農企科）申請，並須另辦水土保持。核心文件是農業經營計畫書，內容至少要寫到：設施名稱與設置目的、生產計畫（作物種類、栽培週期、預估產量與銷售通路）、基地地號與興建面積、現耕農地概況與經營情形、農機具清單、水源與廢污水處理計畫、對周邊農業環境的影響、農業廢棄物處理方式。土地非單獨所有者，另須檢附土地使用同意書。

這是農地案件殺傷力最大的一題，因為它直接影響一塊地值多少錢。坐落之農業用地已興建農舍者，不得申請興建農業資材室。反過來說，農地上如果已經有資材室、管理室等農業設施，後續要申請興建農舍時，主管機關也會就整體配置與農業經營用地是否為完整區塊重新審查，並非自動放行。

不會。這是課堂上一定要講清楚的一件事。農地上未經申請而私設的道路、水溝、擋土牆、水井、貨櫃、鐵皮屋等設施，即使是前地主所為、即使已經存在數十年，違規就是違規，不會因為時間經過而自動就地合法。土地一旦移轉，處理責任會落到新地主身上。

接案查證清單（帶看前就要跑完）

• 使用分區與使用地類別（農牧用地？林業用地？山坡地保育區？）
• 整筆面積：露營場要看有沒有小於 1 公頃；資材室要看有沒有達 0.1 公頃
• 環境敏感地區、地質敏感區查詢結果，有無壓到第一級
• 地上有沒有農舍？有農舍，資材室這條路直接封閉
• 既有設施有沒有容許使用文件？現場照片與核准內容對不對得上
• 已核准農業設施面積合計佔比，距離 40% 上限還剩多少
• 若屋主自稱是露營場：土地容許使用許可、露營場登記文件、有效保單三份齊不齊
• 若為承租土地經營：租約剩餘年限、能否隨土地移轉、移轉是否觸發登記廢止
• 聯外道路寬度是否足供消防救護車輛通行
• 以上查證結果與文件影本，全部留存並反映到不動產說明書

三組高頻對話，怎麼回才安全

• 交通部觀光署法規資訊網《露營場管理要點》（現行公開版本 114-06-04）
• 行政院公報《露營場管理要點部分規定及第六點附件四》修正發布
• 交通部觀光署《露營場管理要點》總說明及修正對照表
• 《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》（全國法規資料庫、農業部主管法規共用系統）
• 《農業用地興建農舍辦法》（全國法規資料庫）
• 新竹縣政府農業處問答：「農地上要蓋農業資材室如何提出申請？」
• 《區域計畫法》第 21 條、《非都市土地使用管制規則》第 6 條附表一

資料更新日期：2026-08-29